“El informe llegó con una foto de cada cuarto y la lista de lo que se cambió, así que dejé de ir al apartamento el tercer día. El siguiente inquilino se mudó en la fecha prevista.”
Elbert T.Dueño de un edificio de seis unidades, Roselle
Preparación de apartamentos para propietarios · Newark, NJ
Llaves el lunes. Listo para mostrar el viernes.
Preparamos estudios y apartamentos de hasta tres cuartos entre inquilinos: pintura, resanado, pisos, accesorios y limpieza profunda, con precio por tipo de unidad en una hoja de una página y un informe con fotos al devolver las llaves.
5 días hábiles
Preparación estándar de estudio a dos cuartos1 página
Hoja de precios por tipo de unidadCada unidad
Informe con fotos con las llaves
Los cinco días van de la entrega de llaves al informe con fotos en una unidad estándar. La orden de trabajo indica la fecha.
La preparación
Cinco días, de llave a llave
Para un estudio o apartamento de hasta dos cuartos sin daño por agua ni reparaciones estructurales. Las unidades más grandes y el trabajo extra toman más tiempo, y la orden de trabajo dice cuánto antes de empezar.
- Día 1
Paso 1: Lunes: recorrido y orden de trabajo
Recorremos el apartamento vacío con usted o con su superintendente, fotografiamos cada cuarto y escribimos la orden de trabajo ese mismo día: qué haremos, cuánto cuesta y la fecha en que devolvemos las llaves.
Orden de trabajo escrita en el lugar - Día 2
Paso 2: Martes: resanado y reparaciones
Agujeros de clavos, golpes en la tablaroca, huecos en molduras, puertas que se atoran y sellado de la tina. Todo lleva sellador antes de la pintura para que el color cubra de una vez.
Paredes resanadas y selladas - Día 3
Paso 3: Miércoles: pintura
Techos, paredes y molduras en el color de su edificio, dos manos. Pisos, accesorios y ventanas van cubiertos, y la cuadrilla usa respiradores.
Primero los techos, luego las paredes - Día 4
Paso 4: Jueves: pisos, herrajes y alarmas
Reparación de pisos, cerraduras con llave nueva, herrajes de puertas ajustados o cambiados, detectores de humo y de CO probados, filtros y focos cambiados.
Cerraduras y herrajes - Día 5
Paso 5: Viernes: limpieza, recorrido final y llaves
Limpieza profunda y retiro de basura, un recorrido final con la orden de trabajo en mano, y luego el informe con fotos y las llaves.
Llaves de vuelta con el informe
La hoja de precios
Qué incluye una preparación estándar, por tipo de unidad
Cada columna es un tipo de unidad y cada fila una línea de la orden de trabajo. Su orden de trabajo por escrito fija el precio de su unidad.
Estudiopreparación estándarHasta 450 pies² | 1 cuartopreparación estándarHasta 650 pies² | 2 cuartospreparación estándarHasta 900 pies² | 3 cuartospreparación estándarHasta 1,200 pies² | |
|---|---|---|---|---|
| Pintura: paredes, techos y molduras, dos manos | ||||
| Resanado, sellador y sellado con silicón | ||||
| Limpieza profunda y retiro de un camión de basura | ||||
| Cerraduras con llave nueva, alarmas probadas, filtros y focos | ||||
| Informe con fotos al entregar las llaves | ||||
Para una unidad sin muebles en condición normal. No incluye: electrodomésticos, pisos nuevos, esmaltado de tina, permisos ni nada que se encuentre detrás de una pared; eso se cotiza en la orden de trabajo antes de empezar.
El informe con fotos
Lo que regresa con las llaves
Un informe numerado, cuarto por cuarto, con fotos tomadas en el recorrido final. Este ejemplo es una cocina.
- 1
Gabinetes y encimeras
Puertas y cajones limpios por dentro y por fuera, bisagras ajustadas, sellado del borde de la encimera renovado.
- 2
Estufa y campana
Desengrasadas. Hornillas y horno probados; los que no funcionan se anotan con una foto.
- 3
Piso
Barrido y trapeado. Una tabla levantada o rota lleva una foto de cerca y una línea en el informe.
- 4
Puertas y herrajes
Perillas firmes, pestillos que cierran, topes en su lugar. Cerraduras con llave nueva y las llaves nuevas contadas.
Contenido de ejemplo.
Cada informe enumera lo que se hizo, lo que se encontró y lo que necesita su decisión.
Alcance
Preparación, extras y remodelación
Decimos dónde termina una preparación, para que la orden de trabajo nunca lo sorprenda.
| Con extras | Obra mayor | Estándar | |
|---|---|---|---|
| Incluye | Con extrasPisos, esmaltado de tina, gabinetes, accesorios, puertas | Obra mayorCocinas, baños, planos nuevos, sistemas | EstándarPintura, resanado, limpieza, herrajes, cerraduras y alarmas |
| Plazo | Con extrasDías extra, en la orden de trabajo | Obra mayorSemanas o meses | EstándarCinco días hábiles |
| Precio | Con extrasHoja de precios más extras con precio | Obra mayorNo es nuestro trabajo; lo remitimos a un contratista general | EstándarDe la hoja de precios, por tipo de unidad |
| Permisos | Con extrasLe avisamos si aplica alguno | Obra mayorSí, a cargo del oficio con licencia | EstándarNormalmente ninguno si es cosmético; decide su municipio |
Expediente de proveedor
Lo que piden su contador y su aseguradora
Una carpeta por propietario, al día y enviada cuando la pida. El número de registro está al pie de cada página.
Registro
Contratista de mejoras del hogar (Home Improvement Contractor)Verificar
Reg. HIC n.º 000000 (NJ) · División de Asuntos del Consumidor de Nueva Jersey
Registro que el estado exige para hacer mejoras del hogar en Nueva Jersey
Certificado de trabajo con plomo
Empresa certificada en trabajo seguro con plomo (Lead-Safe Certified)Verificar
Cert. n.º 000000 (US) · Agencia de Protección Ambiental de EE. UU. (EPA)
Certificada para seguir las reglas de la EPA en viviendas construidas antes de 1978
Seguro
Seguro de responsabilidad civil y de compensación para trabajadores
Certificado de seguro disponible a pedido
Cobertura para la cuadrilla y el edificio mientras trabajamos
Documentos a pedido
W-9
Se envía por correo electrónico el mismo día que lo pida
Certificado de seguro
Con su empresa como titular del certificado
Hoja de la casa
Sus colores, herrajes y llaves, guardados para cada unidad
Propietarios
Lo que dicen propietarios y administradores
“Mantengo mi color de pintura y mi marca de cerraduras en la hoja de la casa. Cada unidad regresa igual y no tengo que explicarlo otra vez.”
Jacklyn R.Propietaria de dos casas de tres familias, Hillside
“Cuando abrieron la pared del baño y encontraron una fuga, tuve fotos y una orden de cambio con precio antes del almuerzo. La aprobé desde el teléfono.”
Krzysztof D.Administrador de propiedades, Cranford
Reseñas de ejemplo.
Zona de servicio
Apartamentos en los condados de Essex y Union
Nuestro taller está en Ferry Street, en el Ironbound. La mayoría de las preparaciones quedan cerca, así que una cuadrilla puede llegar al apartamento a la mañana siguiente de recibir las llaves.
Condado de Essex
- Newark
- South Orange
- Glen Ridge
- Millburn
Condado de Union
- Hillside
- Roselle
- Roselle Park
- Kenilworth
- Cranford
- Garwood
- Clark
- Mountainside
- Summit
- Fanwood
- Scotch Plains
No trabajamos en los condados de Hudson ni Passaic ni en la costa. Para una remodelación total, un techo o una ampliación le recomendamos un contratista general.
Lo primero que preguntan los propietarios
¿Qué cuenta como preparación estándar?
Una unidad de hasta unos 900 pies cuadrados en condición normal: resanado, pintura, herrajes, alarmas y limpieza profunda, sin daño por agua ni reparaciones estructurales. La hoja de precios enumera cada línea y su precio.
¿Y si la unidad necesita más que una preparación?
Los pisos, una tina esmaltada, puertas de gabinetes y herrajes nuevos son extras, cotizados en la orden de trabajo con los días que suman. Una remodelación completa no es nuestro trabajo, y lo remitimos a un contratista general.
¿Y si encuentran daños detrás de una pared?
Paramos, lo fotografiamos y le enviamos una orden de cambio con su precio antes de seguir. No se cobra nada que usted no haya visto.
¿Trabajan mientras el inquilino sigue en la unidad?
No. Trabajamos en unidades vacías. Un recorrido con el inquilino presente está bien, y los cinco días empiezan cuando usted puede entregarnos las llaves.
Mi edificio es anterior a 1978. ¿Cambia algo?
Sí. La regla de la EPA sobre pintura con plomo cubre las reparaciones y la pintura pagadas en viviendas construidas antes de 1978, incluso alquileres, y la seguimos en cada unidad que cubre. Las reparaciones de menos de 6 pies cuadrados adentro o 20 afuera están exentas, pero el cambio de ventanas y la demolición nunca. Nueva Jersey también tiene sus propias reglas de inspección de plomo para alquileres antiguos; confirme las suyas con su inspector.
¿Cómo se paga?
Las condiciones del anticipo se escriben en la orden de trabajo como lo exigen las reglas de Nueva Jersey. Los propietarios con varias unidades pueden recibir una factura por unidad, con las condiciones en la orden de trabajo.
Solicitud de orden de trabajo
Cuéntenos del apartamento
El tipo de unidad, la fecha en que quedan libres las llaves y unas fotos bastan para una orden de trabajo por escrito.
Teléfono(973) 555-0102
Enviar texto(973) 555-0102
Correo electrónicoturns@
Horario
- Lunes a viernesHoy
- 7 a. m. – 5 p. m.
- SábadoHoy
- 8 a. m. – 12 p. m. (entrega de llaves)
- DomingoHoy
- Cerrado